Kunt u als huurder bezwaar maken tegen de WOZ-waarde? En wat verandert er in 2027?

Ja. De WOZ-waarde is niet alleen een zaak van de eigenaar. Ook als huurder mag u bezwaar maken. Of dat zin heeft, hangt af van één vraag: heeft de WOZ-waarde invloed op uw huur? Hieronder leest u wanneer dat zo is, hoe u het aanpakt en wat er per 1 januari 2027 verandert.

Waarom de WOZ-waarde uw huur raakt

De maximale huur van een gereguleerde huurwoning volgt uit het woningwaarderingsstelsel, het puntensysteem. Oppervlakte, keuken, sanitair en energielabel leveren punten op, en de WOZ-waarde ook. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten en hoe hoger de huur die de verhuurder maximaal mag vragen.

Dat geldt voor twee soorten woningen:

• Sociale huur: tot en met 143 punten. In 2026 is de maximale huur dan € 932,93 per maand.
• Middenhuur: 144 tot en met 186 punten, voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten. De maximale huur loopt in 2026 tot € 1.228,07.

Huurt u in de vrije sector, dan heeft de WOZ-waarde geen invloed op uw huur. Dat is belangrijk, want dan heeft bezwaar ook geen zin (zie hieronder).

Mag een huurder bezwaar maken?

Ja. De Wet WOZ bepaalt dat de beschikking niet alleen voor de eigenaar is, maar ook voor de gebruiker van de woning. Dat bent u als huurder.

In de praktijk sturen veel gemeenten huurders geen beschikking. U kunt die dan zelf bij de gemeente opvragen, ook later in het jaar. Bent u in de loop van het jaar in de woning komen wonen, dan kunt u ook een eigen beschikking aanvragen. De gemeente moet die binnen acht weken afgeven.

Daarna heeft u zes weken om bezwaar te maken, gerekend vanaf de dag na de datum op de beschikking. Met een eigen beschikking kunt u ook het taxatieverslag opvragen. Daarin ziet u met welke kenmerken en welke vergelijkingswoningen de gemeente heeft gerekend.

Let op: de Hoge Raad oordeelde in maart 2024 dat een huurder die er financieel niets mee kan winnen, geen ontvankelijk bezwaar heeft. In die zaak ging het om een woning in de vrije sector. Controleer dus eerst of uw woning gereguleerd is. Dat kan met de Huurprijscheck van de Huurcommissie.

Wat verandert er per 1 januari 2027?

Sinds 2022 geldt de zogeheten WOZ-cap. Bij een woning met 187 punten of meer mag de WOZ-waarde voor niet meer dan 33% van de punten zorgen. Zou de woning daardoor onder de 187 punten zakken, dan krijgt ze 186 punten en blijft ze gereguleerd. Vooral in steden met hoge WOZ-waarden, zoals Amsterdam, houdt de cap zo de huur van veel woningen begrensd.

Op 10 september 2026 is een nieuw besluit gepubliceerd (Staatsblad 2026, 267). De cap zelf blijft, maar per 1 januari 2027 komt er voor deze woningen een opslag in euro's bovenop de maximale huur. Die opslag is het verschil tussen de maximale huur bij het volledige puntentotaal en die bij 186 punten.

Een voorbeeld uit de toelichting bij het besluit: een woning heeft 200 punten, waarvan 80 uit de WOZ-waarde. Door de cap valt ze terug naar 186 punten, met een maximale huur van € 1.228,07. Vanaf 2027 komt daar € 96,11 bij, tot € 1.324,18 per maand. De woning blijft gereguleerd, maar de maximale huur gaat omhoog.

Volgens de toelichting gaat het om ongeveer 25.000 particuliere huurwoningen, waarvan zo'n 15.000 in Amsterdam. Voor die woningen telt de WOZ-waarde vanaf 2027 dus weer volledig mee in de maximale huur. Daarmee wordt een te hoge WOZ-waarde voor deze huurders belangrijker dan hij was.

Hetzelfde besluit regelt nog twee dingen die voor huurders van belang zijn. De minimale WOZ-waarde van € 85.806 wordt weer een harde ondergrens in de puntentelling, en de aftrek van vijf punten voor een woning zonder buitenruimte vervalt.

Hoe pakt u het aan?

1. Controleer of uw woning gereguleerd is, met de Huurprijscheck van de Huurcommissie.
2. Vraag de WOZ-beschikking op bij uw gemeente, als u die niet heeft gekregen.
3. Vraag het taxatieverslag op en controleer de kenmerken: oppervlakte, bouwjaar, onderhoud, ligging. Kijk ook of de vergelijkingswoningen echt vergelijkbaar zijn.
4. Maak binnen zes weken bezwaar bij de gemeente. Over de WOZ-waarde beslist de gemeente, niet de Huurcommissie.
5. Wordt de waarde verlaagd, reken dan opnieuw uit wat de maximale huur is. Ligt uw huur erboven, dan kunt u de verhuurder om verlaging vragen. Bij een nieuw contract kunt u de aanvangshuur binnen zes maanden laten toetsen door de Huurcommissie.

Bezwaarmaker.nl maakt geen bezwaar voor huurders. Wij werken voor woningeigenaren. Met de stappen hierboven kunt u het bezwaar zelf indienen. Wat er in het bezwaarschrift moet staan, leest u in de voorbeeldbrief bezwaar WOZ-waarde.

Bronnen

• Wet WOZ, art. 24 en 26: wetten.overheid.nl/BWBR0007119
• Waarderingskamer, WOZ en het woningwaarderingsstelsel: waarderingskamer.nl
• Besluit van 10 september 2026, Staatsblad 2026, 267: zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2026-267.html
• Hoge Raad 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:238
• Huurprijsgrenzen 2026: rijksoverheid.nl, 25 november 2025

Bezwaarmaker.nl is een particulier en onafhankelijk taxatiebureau. Wij zijn niet verbonden aan een gemeente of de overheid.