Hoe zal de huizenmarkt zich ontwikkelen in 2023?

Iedereen die een huis zoekt of zijn huis overweegt te verkopen merkt het: er komt een spannende tijd aan op de huizenmarkt. De afgelopen maanden merken mensen dat de piek in de huizenprijzen af begint te vlakken. Makelaars geven aan dat er minder bezichtigingen per huis ingepland worden. Als je mensen kent die hun huis verkopen, dan worden je deze verhalen vast bevestigd. Hoe zal de huizenmarkt zich ontwikkelen in 2023? Dat is de grote vraag. Ook door externe factoren die de huizenmarkt beïnvloeden, lijkt het een heel onzekere periode te worden. Als specialist op de vastgoedmarkt geven wij van Bezwaarmaker hier graag onze visie op.

Vastgoedmarkt en huizenprijsontwikkeling in de afgelopen periode

We hebben recent een blog geschreven over de huidige huizenmarkt. Daarin kon je lezen dat er een daling is in het aantal verkochte huizen. We zien dat aan de afname per maand ten opzichte van dezelfde maand in het jaar daarvoor. Daarnaast stijgen de gemiddelde huizenprijzen nog wel, maar de stijging vlakt af. Je kunt de blog over de de huidige huizenmarkt hier lezen. In deze blog beantwoorden we de vraag: hoe zal de huizenmarkt zich ontwikkelen in 2023?

Wat gaan de huizenprijzen doen in 2023?

Als we de economen van de grote banken moeten geloven, wat we overigens doen, dan zal de prijsstijging in 2023 verder afvlakken. De verwachting voor het jaar 2023 is een prijsstijging van 3%. In de loop van het jaar kan er zelfs al sprake zijn van een daling van de huizenprijzen. Ter vergelijking: de verwachte gemiddelde huizenprijsstijging in 2022 is rond de 15%. Aan de afvlakking liggen meerdere oorzaken ten grondslag. Zo stijgt de hypotheekrente en ook de stijgende maandlasten voor energie spelen een rol. Door de inflatie daalt het vertrouwen van mensen. Mensen zullen voorzichtiger worden en kunnen ook minder geld lenen voor een woning.

Stijgt het woningaanbod in 2023?

De stikstof crisis, de hoge prijzen voor energie en de inflatie: ze zullen allemaal niet bijdragen aan meer woningen. Sommige aannemers durven geen prijsindicatie meer af te geven uit angst voor stijgende prijzen. Er zullen dus niet direct veel meer nieuwe woningen op de markt komen. Wat wel van invloed kan zijn op het woningaanbod is een sneller dan verwachte daling van de huisprijzen. Er kan dan een fear-of-missing-out situatie ontstaan. Mensen zetten hun huis dan nog snel in de verkoop om een verdere daling vóór te zijn. In de afgelopen periode steeg het woningaanbod al. Met het woningaanbod bedoelen we het aantal huizen dat te koop staat, en niet het totale aantal woningen in Nederland.

Overbieden is verleden tijd

In een markt met een groter aanbod, minder bezichtigingen en een afvlakking van de huizenprijzen zal overbieden minder nodig zijn. Je hoort regelmatig verhalen dat mensen die hun huis te koop zetten minder dan tien bezichtigingen hebben en vervolgens twee biedingen krijgen. Daarbij komt een bieding van de vraagprijs of net boven de vraagprijs nog wel voor. Het gaat alleen niet meer om torenhoge overbiedingen van 100.000 euro of meer boven de vraagprijs. Als de markt zich zo blijft ontwikkelen, dan zal het gemiddelde bedrag van overbiedingen af kunnen nemen. Per pand kan het natuurlijk wel verschillen en kan er nog steeds overboden worden.

Regelgeving overheid woningmarkt

De overheid begint zich steeds meer actief te bemoeien met de huizenmarkt. Dit heeft zeker invloed op de markt en ook op de prijzen. Neem als voorbeeld Groningen: daar is het niet meer toegestaan om woningen voor verhuur te kopen. Deze aankoopbescherming is in 2022 al ingegaan en geldt voor normale woningen. Beleggers worden hiermee geweerd, maar let op: het aanbod van beleggingspanden in Groningen zal daardoor krimpen waardoor die prijzen weer kunnen stijgen.

Koop en huurwoningen voor mensen uit de gemeente

Een andere factor die van invloed zal zijn op hoe de huizenmarkt zich zal ontwikkelen in 2023 is de regel waarin naar verwachting tussen de 30-50% van de huur- en koopwoningen bestemd zal zijn voor bewoners van de betreffende gemeente. De plannen zijn nog niet concreet, maar de verwachting is wel dat ze in 2023 ingaan. Dit zou betekenen dat beleggers op de woningmarkt nog verder geweerd worden. En wil je buiten je gemeente een woning kopen? Dan zal de concurrentie voor de beschikbare woningen toenemen. Ook hierbij zal de limiet voor deze woningen tot de NHG-grens gaan, duurdere woningen kunnen daardoor meer in trek komen.

Vooruitblik woningmarkt komende jaren

Tot zover een voorzichtige blik op hoe de huizenmarkt zich kan gaan ontwikkelen in 2023. Hoe ziet de woningmarkt de komende jaren eruit? Wat is de verwachting huizenprijzen 2024? Economen verwachten een verdere afvlakking van de prijsstijging tot ongeveer 2,5%. Wat in dat jaar ook een rol kan gaan spelen is het verdwijnen van de zogenaamde ‘jubelton’. Dit is de schenkingsvrijstelling eigen woning die ouders aan hun kind mogen doen. In 2023 wordt dit bedrag verlaagd en in 2024 verdwijnt dit helemaal. Lees hier meer over wat er komt kijken bij een woning aan uw kind verkopen.

Wat gaat de huizenmarkt doen in 2025?

We kijken verder, wat gaat de huizenmarkt doen in 2025? Dat is al een stuk verder in de tijd dus het is lastig om hier met zekerheid uitspraken over te doen. Als de situatie blijft zoals deze nu is, zou de verwachting zijn dat prijzen nog steeds op een stijging van zo’n 2-3% zitten. Het aanbod zou dan krap moeten blijven, zoals dat nu ook het geval is. Wat regelgeving betreft, zit er iets interessants aan te komen: de verplaatsing van het eigen huis van box 1 naar box 3. Dit stelt De Nederlandsche Bank (DNB) voor om in 2025 in te voeren. Hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait zouden daarmee vervallen en je zult dan belasting moeten betalen over de waardestijging van je woning! Voor duurdere woningen kan dit nadelig uitpakken.

Wat doet de huizenmarkt over 5, 10 of 15 jaar?

De komende jaren zou, als er niets onverwachts gebeurt, de huizenmarkt in theorie kunnen stabiliseren. Maar als we verder kijken komen er andere factoren bij kijken. Bij de verwachting huizenprijzen 2040 speelt ook een hoger sterftecijfer een rol. Dit is een gevolg van de vergrijzing. Wat is mijn huis waard in 2030? Ook bij die vraag speelt vergrijzing een rol. In 2021 telde Nederland al zo’n 870.000 mensen van boven de 80 en maar liefst 2.7 miljoen mensen van 65 tot 80 jaar. Een groot deel van deze groep zal in 2040 in een verzorgingshuis zitten of overleden zijn. De gemiddelde levensverwachting is immers zo’n 80 jaar oud. Dit soort ontwikkelingen kunnen dan van invloed zijn op de woningmarkt. Maar goed, deze jaartallen liggen nog zo ver weg dat dit eigenlijk alleen maar gissingen zijn. Voor de verwachting huizenprijzen 2025, 2035 en daarna, kun je beter tegen die tijd nog eens onze blog bezoeken!