Uw woning aan uw kind verkopen onder de WOZ-waarde: welke implicaties heeft dat?

Voor sommige kinderen is het een droom om de woning van hun ouders te kopen. Er zijn tal van herinneringen aan verbonden en bovendien ondervinden ze geen concurrentie van anderen op de woningmarkt. Ook voor u als ouder kunnen hier voordelen aan verbonden zijn. Wellicht wilt u voorkomen dat er na uw overlijden erfbelasting over de woning moet worden betaald. Of wilt u uw zoon of dochter hiermee financieel een duwtje in de rug geven. U kunt zelf immers de vraagprijs bepalen.

Schenkbelasting en overdrachtsbelasting

Wanneer kinderen de woning van hun ouders kopen, krijgt men echter te maken met schenkbelasting en overdrachtsbelasting. Die laatste bedraagt momenteel 8% en per januari 2023 zelfs 10,1%. Uiteraard betaalt een kind ook notaris- en taxatiekosten en overdrachtsbelasting. Zo kan het verkopen van uw woning aan uw kind aantrekkelijk lijken, maar bestaan er toch wat zaken om rekening mee te houden. De verkoop van uw woning aan uw kinderen verloopt via een bepaalde constructie, waarbij duidelijke afspraken nodig zijn.

De WOZ-waarde als uitgangspunt bij de verkoop van uw woning

Bij de verkoop van uw woning is de meest recente WOZ-waarde een belangrijk uitgangspunt voor de uiteindelijke verkoopprijs. Datzelfde geldt wanneer u wenst uw woning aan uw kind te verkopen. Dit omdat de WOZ-waarde een redelijk accurate weergave van de waarde van de woning is. Bovendien wordt ervan uitgegaan dat u bezwaar zou hebben gemaakt indien u het niet eens zou zijn geweest met de getaxeerde waarde. Veel ouders wensen hun woning voor een lager bedrag dan de marktwaarde aan hun kinderen te verkopen. Bij de Belastingdienst roept dat echter vragen op.

Uw woning verkopen voor een lagere prijs dan de WOZ-waarde

Wanneer de prijs waarvoor u uw woning aan uw kinderen verkoopt aanzienlijk lager is dan de WOZ-waarde, ziet de fiscus dit als een schenking. Is de WOZ-waarde relatief gezien te hoog, dan betaalt men meer belasting. Dit is in Nederland nu eenmaal onlosmakelijk verbonden aan een schenking. Behalve met deze schenkingsbelasting kunt u (of beter gezegd: uw zoon of dochter) ook te maken krijgen met overdrachtsbelasting. Ook wanneer de koopprijs lager is dan de taxatiewaarde van de woning, dient deze belasting over de getaxeerde waarde van de woning te worden betaald. Het taxatierapport is hierbij dus leidend.

Vrijstellingen en hieraan verbonden voorwaarden

Wilt u uw woning toch voor een prijs verkopen die ruim onder de WOZ-waarde ligt, dan bestaan er enkele vrijstellingen. Anno 2022 kunt u maximaal 106.671 euro aan een kind jonger dan 40 jaar schenken, zodat deze zijn hypotheek kan aflossen. U kunt uw woning dus ook voor een prijs verkopen die 106.671 euro lager ligt dan de WOZ-waarde. Blijft u binnen deze vrijstelling, dan is er van extra belasting geen sprake, ook al ziet de Belastingdienst dit als schenking. Wel zijn daar enkele voorwaarden aan verbonden:

• Het moet aan te tonen zijn dat de schenking voor de aanschaf van een woning, aflossing van een hypotheek, afkoop van erfpacht of verbetering van de woning of tuin is gebruikt. Daarnaast dient het om een eigen en niet om een tweede woning te gaan.

• Uw kind is op het moment van schenking jonger dan 40 jaar

• Uw kind doet een beroep op de verhoogde schenkingsvrijstelling en de notaris stelt een schenkingsakte op

Uw woning aan uw kind verkopen en zelf huren

Er bestaan verschillende manieren om een lagere koopprijs voor uw kind te realiseren. Bijvoorbeeld middels het verkopen van uw woning onder behoud van huurrecht. U blijft in dat geval zelf het huis bewonen en huurt deze van uw zoon of dochter. Wanneer de koopprijs wordt bepaald, mag men uitgaan van de waarde van de woning in bewoonde staat. En deze ligt lager dan de waarde van een woning in onbewoonde staat. Uw kind kan vervolgens een lening aangaan die u middels een schenking (gedeeltelijk) kunt kwijtschelden.

Overdracht op basis van vruchtgebruik

Een variant op het bovenstaande is de overdracht op basis van vruchtgebruik. In dit geval wordt het ‘blote eigendom’ overgedragen. Een verschil met bovenstaande manier, namelijk het behoud van huurrecht, is dat het vruchtgebruik na uw overlijden komt te vervallen. Uw kind is dan erfbelasting verschuldigd omdat de woning bij deze constructie onder de erfenis wordt gerekend.

Zaken om bij het behoud van huurrecht rekening mee te houden

Wat bij het behoud van huurrecht van belang is, is dat de huur die u aan uw kind betaalt, marktconform dient te zijn. Volgens de Belastingdienst betreft 6% van de WOZ-waarde een op jaarbasis acceptabel huurtarief. Ligt de huurprijs daaronder, dan dient er na uw overlijden mogelijk wel erfbelasting te worden betaald. Verkoop via deze weg wordt immers als een schenking gezien. Bovendien kunnen u en uw kind geen aanspraak maken op hypotheekrenteaftrek. Bovendien zal uw kind vermogensbelasting dienen te betalen, aangezien de woning als hun tweede woning geldt. Om diezelfde reden is deze niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Het gunstigste scenario

In Nederland is het verkopen van uw woning onder de WOZ-waarde een lastige zaak. Deze waarde geldt voor de Belastingdienst nu eenmaal als norm. Anno nu ligt de verkoopprijs van woningen tijdens de huidige krapte op de woningmarkt doorgaans hoger dan de WOZ-waarde. Daarom is het voor beide partijen (u als ouder en uw kind) fiscaal het gunstigst wanneer u de woning voor een lagere prijs overdraagt. De omvang van de schenking bedraagt het verschil tussen de WOZ-waarde van de woning en de koopsom. Fluctuerende huizenprijzen kunnen in de toekomst echter gevolgen hebben voor wat fiscaal gezien de beste constructie is.