De woningmarkt in cijfers

De woningmarkt is oververhit, er zijn te weinig woningen en starters kunnen geen woning krijgen. Dit is een greep uit de dingen die je mensen momenteel over de Nederlandse woningmarkt hoort zeggen. Om een objectief beeld te krijgen, geven wij de woningmarkt in cijfers weer. Want hoe staat het er met de woningmarkt in 2021 voor als we naar de cijfers kijken en wat wordt er voor 2022 verwacht? Op basis van de cijfers kun je voor jezelf bepalen of dit een goed moment is voor het kopen van een huis.

De woningmarkt in cijfers: wat betaal je voor een woning?

Als we kijken naar de woningmarkt in cijfers, dan vallen twee dingen direct op. De hypotheekrente staat op 1,28 procent voor een NHG hypotheek. Dit percentage is de gemiddelde rente van ABN Amro, Rabobank en ING. Per aanbod kan het tarief verschillen en individuele hypotheekverstrekkers kunnen afwijkende tarieven hebben. Gemiddeld kostte een woning in Nederland in het tweede kwartaal van 2021 een bedrag van 373.384 euro. Dit gaat over alle woningen, dus ook appartementen. In augustus 2021 is dit volgens het kadaster nog verder gestegen naar 402.308 euro. Met een eigen huis heb je in een aantal maanden tijd gemiddeld een kleine dertigduizend euro verdiend. Tenminste, aan waarde, want om dit te verzilveren moet je verkopen en als je een nieuw huis wilt, ook iets terug kopen en ben je gemiddeld niets opgeschoten. Deze verhoging van de woningmarkt in cijfers kan er ook toe leiden dat er een te hoge of te lage woz waarde wordt vastgesteld. In tegenstelling tot de hoge huizenprijzen, kan je bezwaar maken op de woz waarde van jouw woning.

Hypotheek ten opzichte van woningwaarde

Als we kijken naar de rente op hypotheken ten opzichte van de woningwaarde, dan betaal je nu 1,28% over 402.308, dus een 5.149,54 euro. In 2013, het jaar dat de woningen op zijn laagst waren ten opzichte van de stijging waar we nu inzitten, berichten de media nog over een hypotheekrente van rond de 4,5% op een hypotheek met tien jaar vaste rente. In augustus 2013 was de gemiddelde woningwaarde 205.029 euro. Deze rente bracht je, met een percentage van 4,5%, op maar liefst 9.226,31 euro rente over de woningwaarde. Je kunt concluderen dat de rente dus iets minder dan de helft gedaald is. Geen wonder dat veel mensen nu een huis willen kopen. Door de lage rente worden er ook meer hypotheken met een lange rentevaste periode afgesloten. Waarbij vroeger flexibele rentevaste periodes of korte rentevaste periodes gekozen werden, lezen we nu berichten op onder andere RTL waarin staat dat maar liefst 80% van de mensen een langere rentevaste periode kiest.

De woningmarkt in cijfers: het aantal huizen

In het tweede kwartaal van 2021 wisselden 52.787 woningen van eigenaar volgens het kadaster. Daarnaast waren er zo’n 9.200 transacties in de nieuwbouwsector en kavelverkoop. Om het in proporties te zien: begin 2019 telde Nederland zo’n 4.5 miljoen koopwoningen. Hoewel het lijkt alsof er bijzonder weinig transacties zijn op zo’n groot aantal woningen, was dit in 2013 nog minder. Per kwartaal werden in 2013 gemiddeld 27.523 transacties met bestaande woningen geregistreerd. We zitten nu dus bijna op het dubbele aan transacties. Wat je ziet, is dat de vraag enorm gestegen is, er zijn meer transacties, de prijzen zijn verdubbeld en de rente is zo laag dat je met een huis dat twee keer zo duur is geworden nog steeds minder rente betaalt.

Investeerders op de woningmarkt

De lage rente en de stijgende prijzen maakt dat op de woningmarkt investeerders actief zijn. Uit berichtgeving van het AD blijkt dat in 2019 al beleggers, waaronder Nederlandse pensioenfondsen, buitenlandse beleggers en particuliere investeerders, nog nooit zo stevig ingekocht hebben. Uit onderzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties uit 2021 valt te herleiden dat 20% van de woning aankopen in het eerste kwartaal van 2020 door particuliere verhuurders werd gedaan. In 2019 kochten beleggers bij elkaar 62.000 woningen voor verhuur. In dezelfde periode verkochten beleggers echter 47.000 woningen aan eigenaren die er zelf gaan wonen.

Moeilijk voor starters op de woningmarkt

In 2009 was het aantal starters 32%, in 2020 is dit gedaald naar 20%. In absolute aantallen kochten starters echter nog steeds meer woningen. Dit zie je aan de cijfers uit het rapport van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; een onderbouwing over het aantal verkochte huizen. Er worden dus meer huizen verkocht, maar de vraag is zover gestegen dat meer mensen het idee hebben dat ze minder kans op de woningmarkt hebben. Het aandeel dat starters in de woningmarkt hebben, is gedaald met 12%. Als we kijken naar de krapte-indicator van makelaarsvereniging NVM, dan staat deze op 1.4 terwijl dit een jaar geleden 2.6 was. Deze indicator geeft aan hoeveel woningen binnen iemands budget te koop staan. Er zijn momenteel dus minder dan twee huizen om uit te kiezen. Dit is extreem krap.

De woningmarkt in cijfers: krapte op de woningmarkt

Je kunt je voorstellen dat met deze krapte de woningen snel weer verkocht zijn. In het derde kwartaal van 2021 was de verkooptijd volgens het NVM gemiddeld slechts 23 dagen. Er stonden in dit kwartaal maar 16.572 woningen te koop, dat is maar liefst 43,9% minder dan een jaar daarvoor. Het gevoel dat mensen hebben, dat de markt oververhit is, komt overeen met de cijfers. Momenteel berichten veel makelaars dat het maximum aantal bezichtigingen die ze inplannen binnen enkele dagen, en voor gangbare woningen soms binnen enkele uren, al vol zitten. Zelfs huizen met een verkoopprijs die hoger dan de vraagprijs uitkomt, welke al verdubbeld was ten opzichte van 2013, gaan binnen ongeveer 3 weken weg. Al veel eerder echter zijn het aantal bezichtigingen vol en moet de koper in een of enkele dagen beslissen om mee te doen aan een inschrijving. Wat is de verwachting voor komend jaar?

Verwachting woningmarkt in 2022

We baseren ons hier op een onderzoek van de Rabobank, die een verwachting van de woningmarkt 2022 heeft uitgebracht. Zij verwachten dat in 2021 de huizenprijzen rond de 14,4% hoger uitkomen dan een jaar eerder en dat in 2022 dit een stijging van 11,5% zal zijn. De verwachting is dat dit jaar van het totale aantal kopers het aantal mensen van 35 jaar of jonger tussen de 47 en 49% uitkomt. Dit zijn starters maar ook doorstromers. In 2021 lagen er dus wel kansen voor jonge mensen. Of dit in 2022 nog zo blijft, valt te bezien. Dit komt door de prijsstijging van ongeveer 100.000 euro per woning. De stijging van 2021 en 2022 is bij elkaar opgeteld, dus dit is 25,9% van de gemiddelde prijs van een woning, welke nu rond de 400.000 euro is. De vraag of hypotheekverstrekkers bij een gelijkblijvend of kleine groei van het inkomen dit bedrag nog willen verstrekken, is maar de vraag.