Bezwaar tegen de WOZ-waarde: waar kijkt de gemeente naar en geldt het met terugwerkende kracht?

Maakt u bezwaar, dan kijkt de gemeente opnieuw naar de kenmerken van uw woning en naar de verkochte woningen waarmee zij heeft vergeleken. Wordt de waarde verlaagd, dan geldt de nieuwe waarde voor het hele jaar van de beschikking. Eerdere jaren gaan alleen nog omlaag als de waarde fors te hoog was.

Bijgewerkt op 30 oktober 2026 door Ko Maas, gediplomeerd WOZ-taxateur.

Waar kijkt de gemeente naar bij uw bezwaar?

De WOZ-waarde is een schatting van wat uw woning had opgebracht op 1 januari van het jaar ervoor. De gemeente berekent die met een computermodel, op basis van verkoopprijzen en kenmerken van woningen. Lees ook waar de WOZ-waarde op is gebaseerd.

Bij een bezwaar kijkt een taxateur van de gemeente opnieuw naar:

• De kenmerken in het taxatieverslag: gebruiksoppervlakte, perceel, bouwjaar, woningtype en bijgebouwen.
• De staat van de woning: onderhoud, kwaliteit en ligging.
• De vergelijkingswoningen: lijken de verkochte woningen op de uwe, en is goed rekening gehouden met de verschillen?
• Uw argumenten en bewijs: foto's, een meting of bouwtekening, of de koopprijs als u de woning rond de waardepeildatum hebt gekocht.

Het taxatieverslag is het startpunt. U hebt recht op de gegevens waarop de waarde is gebaseerd (artikel 40 Wet WOZ). Vanaf de beschikking van 2027 moet er meer op staan, zoals hoe de gemeente onderhoud en kwaliteit heeft beoordeeld. Lees daarover wat er op het nieuwe WOZ-taxatieverslag staat.

Komt de gemeente bij u thuis kijken?

Voor de jaarlijkse taxatie werkt de gemeente vooral met gegevens van buitenaf: registraties, luchtfoto's, een rondje door de wijk en verkoopadvertenties. Bij een bezwaar kan dat anders zijn. Vraagt u om een gesprek, dan kan de gemeente voorstellen dat bij u thuis te doen, zodat de taxateur de woning meteen ziet. Dat helpt vooral als u stelt dat de woning binnen in slechtere staat is dan de gemeente aanneemt.

Hoe verloopt een WOZ-bezwaar?

1. Bezwaar maken binnen zes weken. De termijn begint de dag na de datum op de beschikking. Hebt u de onderbouwing nog niet klaar, dien dan op tijd een kort bezwaar in en vul het later aan. Een te laat bezwaar wordt alleen nog behandeld als u redelijkerwijs niets te verwijten valt.
2. Ontvangstbevestiging. Soms belt een taxateur om uw bezwaar te bespreken.
3. Hoorzitting alleen op verzoek. U wordt alleen gehoord als u daar zelf om vraagt.
4. Uitspraak. De gemeente beslist in het kalenderjaar waarin zij uw bezwaar ontvangt. Dient u bezwaar in tijdens de laatste zes weken van het jaar, dan gelden de gewone termijnen: zes weken na afloop van de bezwaartermijn, met ten hoogste zes weken uitstel.
5. Beroep. Bent u het niet eens met de uitspraak, dan kunt u binnen zes weken in beroep gaan bij de rechtbank.

Wilt u zelf bezwaar maken? Gebruik dan onze voorbeeldbrief voor bezwaar tegen de WOZ-waarde.

Kan de WOZ-waarde na bezwaar hoger worden?

Niet door uw bezwaar zelf. Vraagt u om een lagere waarde, dan mag de gemeente de waarde in de uitspraak op bezwaar alleen verlagen of gelijk laten. U mag door bezwaar te maken niet slechter af zijn dan zonder bezwaar.

Wel twee kanttekeningen:

• Een nieuw feit. Ontdekt de gemeente iets wat zij niet wist en ook niet redelijkerwijs kon weten, zoals een onbekende aanbouw, dan mag zij de waarde binnen vijf jaar verhogen met een nieuwe beschikking (artikel 27 Wet WOZ). Daartegen kunt u weer bezwaar maken.
• Volgende jaren. Wat de gemeente bij uw bezwaar vaststelt, kan zij later gebruiken.

Wilt u juist een hogere WOZ-waarde? Lees dan over de WOZ-waarde laten verhogen.

Waarom is mijn WOZ-waarde hoger dan die van de buren?

Meestal door verschillen tussen de woningen, soms door een fout. Veelvoorkomende oorzaken:

• een grotere gebruiksoppervlakte of een groter perceel;
• een hoekwoning tegenover een tussenwoning, of een betere ligging;
• een uitbouw, dakkapel, garage of berging;
• beter onderhoud of een nieuwere keuken en badkamer;
• een beter energielabel;
• een verbouwing na de waardepeildatum, die de gemeente al meetelt.

Vergelijk de woningen op het WOZ-waardeloket en leg ze naast uw taxatieverslag. Klopt een kenmerk van uw woning niet, dan is dat een concreet punt voor uw bezwaar. Meer voorbeelden vindt u bij de argumenten voor een WOZ-bezwaar.

Let op: een lagere waarde bij de buren betekent niet automatisch dat uw waarde omlaag moet. De vraag is of uw eigen waarde te hoog is. Een beroep op gelijke behandeling slaagt alleen in bijzondere gevallen, bijvoorbeeld als de gemeente bij de meerderheid van vergelijkbare woningen dezelfde fout heeft gemaakt. Een vergissing bij één buurwoning is niet genoeg. Hoeveel andere waarden zijn gestegen, speelt voor de rechter geen rol.

Geldt een WOZ-bezwaar met terugwerkende kracht?

Ja, voor het jaar van de beschikking. Elke WOZ-waarde geldt voor één kalenderjaar. Wordt de waarde verlaagd, dan geldt de nieuwe waarde voor dat hele jaar. Staat de aanslag onroerendezaakbelasting op hetzelfde biljet, dan geldt uw bezwaar ook voor die aanslag. De gemeente geeft de nieuwe waarde ook door aan onder meer de Belastingdienst en het waterschap.

Voor andere jaren geldt het niet: elk jaar krijgt u een nieuwe beschikking met een eigen bezwaartermijn.

En als u te laat bent voor eerdere jaren?

Na de bezwaartermijn staat de waarde vast. Er is één uitzondering. Blijkt binnen vijf jaar na de beschikking dat de waarde ten minste 20% te hoog was, met een minimum van € 5.000, dan moet de gemeente de waarde alsnog verlagen. Dat heet ambtshalve vermindering. U dient daarvoor per jaar een apart verzoek in bij de gemeente.

Een voorbeeld: is de waarde vastgesteld op € 400.000, dan moet de juiste waarde € 320.000 of lager zijn. Is het verschil kleiner, dan hoeft de gemeente niets aan te passen. Controleer dus elke beschikking binnen zes weken.

Liever niet zelf?

Een bezwaar goed onderbouwen vraagt kennis van de woningmarkt. Onze taxateurs bekijken de WOZ-waarde van uw koopwoning en maken namens u bezwaar als dat zin heeft.

Bronnen

• Algemene wet bestuursrecht, artikelen 6:6, 6:7, 6:8, 6:11 en 7:10: wetten.overheid.nl/BWBR0005537
• Wet WOZ, artikelen 22, 27, 29, 30 en 40: wetten.overheid.nl/BWBR0007119
• Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken, artikel 2: wetten.overheid.nl/BWBR0008499
• Algemene wet inzake rijksbelastingen, artikel 25: wetten.overheid.nl/BWBR0002320
• Waarderingskamer, WOZ-waarde controleren en bezwaar maken: waarderingskamer.nl/woz-wijzer/bezwaar-maken
• Waarderingskamer, Naar de rechter: waarderingskamer.nl/woz-wijzer/bezwaar-maken/naar-de-rechter
• Waarderingskamer, Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald: waarderingskamer.nl/woz-wijzer/uitleg-woz-waarde/hoe-wordt-de-woz-waarde-bepaald
• Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945 (meerderheidsregel): uitspraken.rechtspraak.nl

Bezwaarmaker.nl is een particulier en onafhankelijk taxatiebureau. Wij zijn niet verbonden aan een gemeente of de overheid.